Hora ou outra, os Fundos Imobiliário (FIIs) voltam a ser alvo de discussões sobre seu modelo de funcionamento — especialmente no que diz respeito à obrigatoriedade de distribuir 95% do resultado caixa semestral. Para especialistas, essa característica, que garante dividendos robustos, é também o que impede os fundos de crescerem de forma orgânica, o que gera críticas recorrentes e, muitas vezes, desinformadas.Criado pela Lei nº 8.668, de 1993, o modelo brasileiro de FIIs buscou desde o início incentivar a distribuição de rendimentos aos cotistas. Diferente de empresas que podem reter lucros para reinvestir no próprio negócio, os FIIs são obrigados a distribuir um percentual significativo do caixa gerado. “Isso é aritmética básica: se você distribui 95% do que ganha, sobra muito pouco para crescer”, explica Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney, com o analista Marcos Baroni, da Suno Research.O ponto, no entanto, é que esse modelo, ainda que limitador no crescimento dos fundos, permite dividend yields elevados — muitas vezes acima de 10% ao ano. “Não dá para querer que o fundo distribua isso e ainda cresça 15% ao ano. Se juntar as duas pontas, você estaria pedindo 25% de retorno ao ano. Nem os melhores gestores da história entregaram isso de forma consistente”, reforça Gonçalves.Leia Mais: RBRF11 e RBRX11 viram um só? RBR propõe incorporação de FIIs multiestratégiasPara Baroni, o principal desafio é a falta de compreensão sobre a natureza do produto. “Criou-se a ideia de que o fundo imobiliário virou um benchmark para tudo. Ele tem que bater o CDI, o Ibovespa, a inflação, o dólar e até as criptomoedas. Isso é um equívoco conceitual. O FII não é um produto de crescimento agressivo, mas sim de geração de renda recorrente.”Outro ponto de tensão é a discussão sobre os aumentos das distribuições. Em um mercado que tem se sofisticado rapidamente, gestores passaram a adotar instrumentos como alavancagens, seller finance e carência no pagamento de dívidas. Esses mecanismos, apesar de legítimos e previstos nas regras da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), podem aumentam temporariamente os dividendos pagos aos cotistas.“É preciso saber diferenciar um dividendo inflado de uma fraude. Receber um valor mais alto por causa de uma estratégia financeira momentânea não significa que houve má-fé ou irregularidade. O problema é quando se confunde falta de entendimento com acusação leviana”, afirma Baroni.Segundo os especialistas, cabe ao investidor compreender o contexto de cada pagamento e avaliar se aquele rendimento é sustentável ao longo do tempo. “É papel do gestor informar com clareza, e do investidor, buscar entender. Se o fundo está alavancado e vai precisar fazer uma nova emissão ou vender ativos no futuro, isso faz parte do jogo, não é quebra de regra”, diz Gonçalves.Leia Mais: Mudanças no FII MALL11: Patria assume gestão e fundo adotará novo nomeNa visão dos analistas, a estrutura atual dos FIIs funciona bem — desde que o investidor compreenda suas limitações e peculiaridades. Para quem busca renda passiva com estabilidade e transparência regulatória, trata-se de um dos produtos mais consolidados do mercado brasileiro. Confira a entrevista e as dicas de Marx Gonçalves e Marco Baroni na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.The post FII paga bem, mas cresce pouco? analistas explicam limitações e vantagens dos FIIs appeared first on InfoMoney.