O presidente Donald Trump apresentou, na semana passada, duas novas propostas focadas no custo da habitação nos Estados Unidos — uma questão central na desilusão econômica dos americanos.Na quarta-feira (7), Trump afirmou em uma publicação nas redes sociais que tomaria medidas para proibir grandes investidores institucionais de comprarem mais casas unifamiliares, adotando uma estratégia semelhante à dos democratas. Leia Mais Além de petróleo, EUA miram potencial em terras raras da Venezuela Agricultores franceses fazem bloqueio em porto contra acordo Mercosul-UE Incerteza com tarifas faz empresas dos EUA adotarem cautela em contratações Na noite seguinte, ele publicou uma declaração enigmática sobre a compra de US$ 200 bilhões em títulos hipotecários pelo governo, numa tentativa de reduzir as taxas de juros e os pagamentos mensais.Ele afirmou que mais detalhes serão divulgados ainda este mês.No entanto, segundo a maioria das análises, as propostas de Trump não abordam o principal fator que impulsiona os preços dos imóveis: a falta de oferta. Os Estados Unidos precisam de cerca de 4 milhões de casas a mais para que os preços da habitação voltem a ser acessíveis, de acordo com a Goldman Sachs Research.Proibir grandes investidores“Isso não vai mudar nada em termos de acessibilidade”, disse-me Jake Krimmel, economista sênior do Realtor.com, referindo-se à proposta de proibição da compra de casas unifamiliares por investidores de Wall Street. “Embora esses grandes proprietários institucionais sejam certamente os vilões nas manchetes, eles são uma cortina de fumaça quando se trata da escassez real e dos problemas de acessibilidade que temos visto nos EUA há mais de uma década.”Ao usar a expressão “investidores institucionais”, Trump se refere a empresas de investimento como as administradas por alguns de seus aliados bilionários, incluindo a Blackstone, que possui centenas de milhares de complexos de apartamentos, parques de casas móveis e casas unifamiliares nos Estados Unidos.O mercado imobiliário tem sido um investimento institucional lucrativo desde o colapso do mercado habitacional em 2008. O setor financeiro invadiu bairros desejáveis para comprar imóveis que repentinamente se tornaram baratos e começou a cobrar aluguel dessas propriedades. As estimativas da escala dessas compras variam, mas um estudo da Brookings Institution constatou que, entre 2012 e 2019, cerca de 240.000 casas unifamiliares eram propriedade de investidores institucionais. Isso fez de Wall Street um alvo frequente dos democratas, que argumentavam que essa prática elevava os preços e impedia que potenciais compradores de primeira viagem tivessem a oportunidade de construir patrimônio.Mas os grandes investidores ainda representam uma parcela ínfima do mercado total.Grandes investidores institucionais — aqueles que possuem mais de 1.000 imóveis — representaram entre 1% e 3% das casas compradas em 2025, afirma Krimmel. Essa é uma fatia relativamente pequena do mercado, e vem diminuindo nos últimos anos com o aumento das taxas de juros. A grande maioria das compras de imóveis para investimento vem de pequenos proprietários — pessoas que possuem uma ou duas casas adicionais que alugam para complementar sua renda.É claro que, em alguns mercados, particularmente nas cidades do Cinturão do Sol (Sun Belt), os investidores institucionais representam uma parcela muito maior. Um estudo do Escritório de Responsabilidade Governamental (GAO) de 2024 constatou que grandes investidores detinham 25% dos imóveis para aluguel em Atlanta; 18% em Charlotte, Carolina do Norte; e 14% em Phoenix, por exemplo. Mas mesmo que se eliminasse toda a propriedade institucional, diz Krimmel, é improvável que isso faça muita diferença, porque o estoque de imóveis nessas cidades já está aumentando de forma constante, mantendo os preços sob controle.A proposta de financiamentoA outra proposta de Trump para o setor imobiliário adotaria uma abordagem mais técnica e financeira.“Estou instruindo meus representantes a comprar US$ 200 bilhões em títulos hipotecários”, escreveu ele no Truth Social na quinta-feira (8).“Isso fará com que as taxas de hipoteca caiam, as prestações mensais diminuam e tornará o custo de possuir uma casa mais acessível.”Este plano envolveria o governo federal, por meio da Fannie Mae e da Freddie Mac, comprando uma grande quantidade de títulos lastreados em hipotecas — algo que o Federal Reserve (o banco central dos EUA) tradicionalmente faz em tempos de turbulência para evitar a disparada das taxas de juros. Certamente, muitos economistas afirmaram que o aumento das compras de títulos hipotecários ajudaria a reduzir as taxas de juros dos financiamentos imobiliários, oferecendo algum alívio aos compradores de imóveis. Mas, mais uma vez, essa medida não aumenta a oferta de moradias.E provavelmente não incentivará as pessoas a venderem as casas em que moram atualmente e procurarem outra coisa, o que é conhecido como “efeito de aprisionamento”.“Em linhas gerais, acredito que isso seja apenas uma solução paliativa para um problema mais profundo e provavelmente não reduziria as taxas o suficiente para realmente desfazer o efeito de congelamento das taxas de hipoteca”, disse Daryl Fairweather, economista-chefe da corretora imobiliária Redfin, à Associated Press.Historicamente, porém, taxas de hipoteca em torno de 6% não são incomuns — é a escassez crônica de oferta que elevou o preço médio das casas para cerca de US$ 410.000, um aumento de quase 30% desde 2020.Desafio para o governoEntão, será que Trump ou o Congresso poderiam fazer algo para melhorar a situação em relação à acessibilidade financeira?“Este é um problema endêmico realmente difícil. Há um motivo para que não só não tenha sido resolvido, como tenha piorado com o tempo, porque é muito complexo”, disse ele. “O que o governo federal pode fazer? Pode criar incentivos para que os governos estaduais e locais aumentem a oferta, para atender à demanda onde ela existe. Como isso se traduz na prática? Significa estabelecer padrões e diretrizes para simplificar o processo de licenciamento ou aumentar a capacidade das zonas”, ou seja, permitir a construção de moradias com maior densidade.