O fundo imobiliário Alianza Trust Renda (ALZR11), que possui quase 200 mil cotistas, anunciou a aquisição indireta de um edifício corporativo de alto padrão localizado na cidade de São Paulo, por R$ 132 milhões.Segundo fato relevante, o fundo — por meio do FII Prime Offices, do qual é investidor majoritário — firmou um compromisso (CVC) para comprar 100% do Oscar Freire Office e da Loja Chabad, que fazem parte do mesmo complexo e estão situados no bairro Jardins.O edifício já está 100% locado para a BAT Brasil, uma das maiores empresas de tabaco da América Latina, enquanto a loja está alugada para o restaurante Arturito. Os contratos são de longo prazo, com vencimentos previstos para 2032 e 2033, e, apesar de serem típicos, contam com multas rescisórias significativas, o que reforça a previsibilidade do fluxo de caixa.Imagem: divulgação/ALZR11Como será feito o pagamentoO valor total da aquisição será dividido em duas parcelas:R$ 99 milhões à vista, após o cumprimento de condições precedentes;R$ 33 milhões em formato de earn-out, condicionados ao atingimento de obrigações, a serem quitados em até 12 meses depois do fechamento da negociação.Além disso, o vendedor garantiu ao fundo uma renda mínima adicional de R$ 50 mil mensais por um período de 12 meses. A conclusão da operação é esperada em até 15 dias.ImpactosDe acordo com o ALZR11, a transação implica um cap rate anual estimado de 10,51% no primeiro ano, além de um incremento de cerca de R$ 0,0075 por cota ao mês na distribuição de proventos, considerando a base atual de papéis.Os rendimentos, porém, seguirão dependentes do desempenho geral da carteira do FII, bem como das receitas geradas por outros ativos.Edifício premiumO Oscar Freire Office é um edifício corporativo boutique de padrão AAA, com cerca de 5,2 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL), distribuídos em oito pavimentos.O empreendimento possui certificação LEED Gold e integra um projeto de uso misto em uma das regiões mais valorizadas da capital paulista.O imóvel fica na Avenida Rebouças, próximo à estação Oscar Freire do metrô e a importantes polos corporativos, como Faria Lima e Paulista.Imagem: divulgação/ALZR11