Nos últimos anos, o mercado logístico brasileiro passou de coadjuvante a protagonista dentro dos fundos imobiliários. A combinação de e-commerce em expansão e falta de espaço em regiões estratégicas transformou galpões em ativos desejados — e, em alguns casos, supervalorizados. Para Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, esse avanço exige mais atenção do investidor. Por trás de cada imóvel de pé-direito alto e fachada metálica, há um setor complexo, com aprovações que podem ser demoradas, riscos regionais e ciclos mais longos do que se imagina.“O mercado começou lá em 2008 e 2009, e em 2010 todo mundo quis beber água limpa. Acharam que era só construir. A logística tem uma barreira de entrada menor que shopping ou escritórios, e isso enganou muita gente. Parece simples, mas não é”, disse em entrevista ao Liga de FIIs, do InfoMoney.O que pouca gente vê, segundo ele, é o labirinto de aprovações e entraves ambientais que antecede a construção. “Existe uma falsa ideia de que o ciclo é rápido, de 12 a 24 meses. Isso só vale depois que o projeto está aprovado. Antes disso, tem processo que leva quatro ou cinco anos. E ainda há casos em que o terreno cruza dois municípios — aí começa a disputa de quem dá o alvará e quem arrecada os impostos”, conta.Leia Mais: 8 FIIs de logística para investir no 2º semestreO que o investidor precisa ficar atento?Segundo Nicastro, o ponto de partida de qualquer análise é a vacância. “É ela que mostra se o aluguel vai subir ou não. Só que o erro comum é olhar o número errado. Não adianta ver a vacância média do estado de São Paulo. É preciso olhar a micro-região — Cajamar, Embu, Barueri. São mercados diferentes dentro do mesmo mapa.”Ele compara a lógica a um tabuleiro em movimento: “Se há dois galpões e um deles está ocupado, o outro define o preço. Agora, se surgem quatro, oito, doze de uma vez, o equilíbrio se perde. É assim que o aluguel para de subir.” Por isso, diz, acompanhar o estoque futuro é tão importante quanto saber o que está alugado. “Os novos empreendimentos podem mudar o jogo. E, quando o estoque é novo, o dono tem pressa para alugar e paga o preço: briga por valor para segurar o fluxo.”“Cajamar e Guarulhos já estão no teto — R$ 35, R$ 37 o metro quadrado. Falar em R$ 50 é fantasia. O operador não absorve esse custo. Mas há espaço em outras regiões, especialmente no Norte e Nordeste, onde o estoque ainda é pequeno e o potencial de crescimento é maior”, acrescenta. Crescimento do build to suit (BTS)Em tempos de juros altos, o que eleva os custos de obra nas alturas, a “construção especulativa “— erguer galpões sem inquilino garantido — diminuiu. “Antes, 40% ou 50% das entregas eram especulativas, e isso bagunçava tudo. Hoje o capital é caro, ninguém arrisca. A maioria dos projetos já nasce com contrato fechado ou com o inquilino na mesa”, afirma.Esse novo padrão tem impulsionado o avanço dos contratos build to suit (BTS) — modelo em que o imóvel é desenvolvido sob medida para o locatário. O BTS reduz o risco de vacância, garante retorno previsível e dá mais estabilidade para o investidor.Essa mudança, segundo Nicastro, ajudou o setor a amadurecer. “O mercado está entregando de forma mais coordenada. Hoje se fala em 1,6 milhão de metros quadrados a serem entregues no ano, mas no fim a conta fecha em metade disso. As revisões mostram que ninguém está rasgando dinheiro.”Leia Mais: FII assina com Mercado Livre maior “contrato sob medida” no PaísThe post O que o investidor de FIIs logísticos precisa observar na nova fase do setor? appeared first on InfoMoney.