O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.E-commerce: o motorzinhoO relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.Mercado Livre lidera ocupação de galpõesDe acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário — para ampliar a presença logística no país.Ocupantes do mercado logístico brasileiro (Imagem: divulgação BTG)Alto padrão domina o mercadoO relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis. Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:Em 2014, representavam 61,9% do estoque;Em 2021, 68,6%;Em 2025, 74,6%.Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.Galpões no Brasil – classificação dos empreendimentos por região (Imagem: divulgação BTG)As regiões que devem crescer maisHoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.Aluguel pode subir até 40%Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis. Isso porque o custo de construção e de capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiarPara o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.