Um corte de 0,25 ponto porcentual, menor que os 0,50 ponto esperados há três semanas, na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de quarta-feira (18) não deve pesar tanto no desempenho dos fundos imobiliários quanto o tamanho final do ciclo de redução de juros, mostra estudo da gestora RB Asset. O levantamento analisa os dados dos últimos 15 anos, desde a concepção do Índice de Fundos Imobiliários, o IFIX, em 2011 e quatro ciclos de corte de juros promovidos pelo Banco Central em 2011, 2016, 2019, e 2023. “Desses quatro ciclos, somente o de 2016 teve o início em 0,25 pontos percentual e os demais ciclos contaram com corte inicial de 0,50 pontos percentual”, observa Rafael Ohmachi, sócio e portfolio manager da RB Asset.Leia também: Selic caiu: o que muda nos investimentos em renda fixa, ações, FIIs e fundos?Segundo ele, apesar da diferença, é possível notar que em todos os casos o IFIX performa positivamente após 6 meses do primeiro corte. “Na média, o IFIX sobe 11,3% após 6 meses do primeiro corte, sem grande discrepância se o primeiro corte foi de 0,25 ou 0,50 ponto percentual”, diz.Para ele, mais do que o tamanho do primeiro corte, o que define a performance dos fundos imobiliários é a magnitude do ciclo como um todo. No ciclo de 2011 e 2016, o Copom chegou a cortar 5,25 pontos percentuais (em 13 meses) e 7,75 pontos (em 17 meses), respectivamente. Após um ano do primeiro corte, o IFIX acumulou altas de 38,6% e 19,2%, respectivamente, ou uma média de 28,9% em 12 meses. Já no ciclo de 2019 e 2023, o BC cortou na média apenas 3,85 pontos percentuais em 10 meses, e o IFIX registrou alta de somente 4,0% no mesmo período. “Dessa forma, acreditamos que a perspectiva da taxa Selic final do ciclo é mais relevante para a performance do IFIX do que a magnitude do primeiro corte”, afirma Ohmachi.Corte 2011Corte 2016Corte 2019Corte 2023Média6 meses14,82%9,92%16,36%4,23%11,33%12 meses38,61%19,19%3,02%4,86%16,42%1° Corte50 bps25 bps50 bps50 bpsInício (taxa)12,50%14,25%6,50%13,75%Fim (taxa)7,25%6,50%2,00%10,50%Início (data)01/09/201120/10/201601/08/201902/08/2023Fim (data)11/10/201222/03/201806/08/202014/05/2024Meses131712912,75Ciclo de corte5,25%7,75%4,50%3,25%5,19%Fonte: RB AssetLeia também: Corte da Selic vai reduzir o dividendo do maior FII do mercado? Kinea respondeSegundo o gestor, quando se analisa a performance setorial dos fundos imobiliários em diferentes ciclos de corte de juros, o que se destaca é que o corte de juros tende a beneficiar os fundos de tijolo sobre os fundos de papeis. “O racional é que, com juros menores, os investidores aumentam seu apetite por risco e migram da renda fixa para a renda variável, assim beneficiando os fundos de tijolo sobre os fundos imobiliário de renda fixa”, diz Ohmachi.Analisando os diferentes setores de tijolo, o fundo imobiliário de shopping centers se destaca como o setor que historicamente tem o maior retorno durante os ciclos de corte de juros, afirma o gestor. “Conforme a tabela abaixo, nos anos 2012, 2016, 2017, 2019 e 2023, anos que precedem o início de corte de juros, o setor de shoppings sempre mostrou retornos acima do índice, na média performando 12% acima do índice de fundo imobiliário”, afirma .20122016201720192023IFIX35,0%32,40%19,40%36,00%15,50%FII Shopping39,9%45,20%42,70%39,80%31,40%Adicional4,90%12,80%23,30%3,80%15,90%Fonte: RB AssetPara Ohmachi, esse comportamento tem muito a ver com a característica do contrato de locação de uma loja de shopping center, que no geral tem dois componentes: aluguel fixo e aluguel variável, em que a parcela variável depende do volume de vendas que o lojista tem naquele shopping. “Ou seja, quanto mais o operador vende em sua loja, mais o shopping center recebe de aluguel”, explica. Geralmente em um ciclo de cortes, o juro menor tende a estimular mais consumo, proporcionando mais vendas e, consequentemente, aumentando o aluguel variável daquele shopping center, e por fim elevando o dividendo do fundo imobiliário de varejo. “Vale lembrar que neste ano ainda temos o benefício da isenção fiscal para aqueles que recebem até R$ 5 mil por mês, aumentando a renda disponível dos trabalhadores brasileiros, o que deve ser um catalisador para o varejo”, afirma o gestor.Para Ohmachi, o ciclo de corte de juros tende a ser um “vento de cauda”, ou seja, um estímulo a mais para os fundos imobiliários como um todo. Porém, a performance dos fundos vai depender da magnitude do ciclo de corte de juros, assim como do segmento imobiliário em atuação, principalmente pela maneira em que a Selic menor impacta o fluxo de caixa do fundo, avalia.Vantagens do corte menorDiante do aumento significativo da incerteza do cenário global e da alta nos mercados de juros futuros nas últimas semanas, a alteração do ritmo para a estreia do ciclo de afrouxamento para 0,25 ponto porcentual traz mais sinais positivos que negativos, acredita Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos. Para ele, a decisão reforça o comprometimento do Copom com a manutenção do controle da inflação. “Qualquer sinal diferente, que trouxesse a sensação de um BC mais leniente, poderia distorcer os mercados, embutindo ainda mais prêmios de risco para horizontes longos, o que seria muito negativo para ativos de duration longa, como os fundos imobiliários, principalmente os de tijolo”, diz.Atenção ao crédito e aos prazosPara os fundos de papeis, o impacto tende a ser menor e difuso, afirma Honório. Os fundos com mais ativos com taxas indexadas ao CDI, tendem a ter uma melhora no rendimento, uma vez que a remuneração acompanha as novas expectativas, agora mais elevadas, da curva de juros. “Claro que isso é válido, desde que não observemos alterações significativas na capacidade creditícia dos devedores desses fundos”, ressalta. Com relação aos fundos indexados à inflação, Honório diz que é importante avaliar a “duration” (prazo de pagamento) média dos papeis, pois juros reais mais elevados nas NTN-Bs e nos papéis privados à frente podem impactar negativamente a marcação a mercado dos títulos mais longos da carteira do fundo.Para ele, o ritmo menor de corte dos juros piora o cenário do ponto de vista de crédito. Mas Honório lembra que a continuidade da redução de juros deve trazer algum alívio ao caixa dos projetos imobiliários em comparação aos últimos 12 meses. “Mas, nesse cenário, é ainda mais importante atentar à saúde financeira, não somente dos projetos, mas principalmente das companhias, evitando empresas mais alavancadas e com compromissos de curto prazo relevantes”, alerta.The post Estudo mostra como fundos imobiliários reagem aos ciclos de cortes de juros appeared first on InfoMoney.