文 | 酒管财经先提前声明：今天的文章真不是标题党。老沙在看完这家公司的招股书后，也是惊呆了：全公司只有9名员工，还有4人是管理层；拥有5个公寓，提供149间客房；然后，它们准备去美股上市！说实话，老沙在“有点懵”之余，多少又产生了另外一种想法：要是这么搞，我是不是也有可能搞一个上市公司玩玩？毕竟，我管理的那两家酒店，客房量都在150间以上哈。那么，这个企业有哪些神奇之处？我们又该如何抄作业？香港的学生公寓企业，要去美国上市把公司搞上市，估计是很多同仁心里都有的一个梦想。只不过，这个理想多少有点宏大。但是，看到汇生活的招股书之后，老沙觉得，“好像自己也可以”。汇生活的全称是“Student Living EduVation”，是一家位于香港的学生住宿及教育咨询转介服务商。简单来说，就是给来香港深造的学生提供宿舍服务。招股书显示，汇生活在香港有5家宿舍，合计149个房间。这五家宿舍毗邻各大高校和学生社区，比如：香港城市大学、香港理工大学、香港都市大学、香港大学等。老沙着实有点愣了：5家宿舍？149个房间？这不就是在大学城开了几家小宾馆嘛？就这也能去纳斯达克上市么？梳理这家公司的商业模式，就是“宿舍+教育咨询”。比如，有去香港深造的学生，在他们这租宿舍住的话，还能通过合作方提供教育相关的咨询服务。并且，与其他外部的房屋中介机构相比，汇生活的宿舍离大学更近，服务还不错；并且，都是租整栋的物业，统一管理。老沙看了一下，它们的宿舍能无线上网，有公共洗衣房、闭路电视系统、屋顶休息室；共享房间的设施包括厨房、微波炉、冰箱等。说实话，老沙真没看出这种配置有啥特殊。在内地的长租酒店以及灵活长住酒店品牌中，这应该是标配吧。在营收规模上，2024财年，营收为79万美元，亏损11万美元；2025财年，营收为247万美元，净利润为75万美元。组织架构上，汇生活共有9名员工，4人为管理层，1个销售人员，2个运营人员，2个行政人员。反正，无论从哪看，这都算不上一个大企业。不过，汇生活背后是一个巨大的住宿业态红利：内地赴港留学红利。要知道，汇生活95%的客户都来自内地。汇生活在招股书中罗列的数据显示，在2023/24学年，香港本地学生住宿申请成功率仅为65%，非本地学生为80%。图源：招股书另外，在2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比为2.55:1，表明学生宿舍供应严重不足。这一短缺导致超过62500名学生无法获得校内住宿，反映出香港学生宿舍资源的极度匮乏。并且，它们的商业模式比较讨巧，住宿之外拓展教育咨询，两个业务可以相互补充和互为转化。招股书提到，住宿服务营收占比为60%，教育咨询业务升至30%。两大业务互相反哺的状态进入良性阶段。学生宿舍是一门好生意么？很明显，汇生活如果能够登陆纳斯达克，它将成为“学生宿舍公寓第一股”。但是，对于酒店行业从业者来说，学生宿舍是一门好生意么？咱先聚焦汇生活和香港市场来谈。汇生活在招股书中强调，香港学生宿舍市场高度分散且竞争激烈。竞争对手包括其他的学生宿舍运营商、私人房东、房产中介、在线租房平台等。并且，香港地区的学生宿舍业务更受政策影响。假如香港对内地收窄入学规模，汇生活的主要客源将会同步遭遇压缩。并且，学生宿舍的客源，基本上没有回头客。汇生活必须得采取各种方式吸引新的学生群体。按照这家公司的规划，上市募资建设项目包括“拓展东南亚市场业务”和“开发学生公寓及宿舍管理系统”。其实，这也是为了分散市场过于集中的风险。老沙认为，汇生活真的有必要考察一下内地各个城市的大学城的市场。毕竟内地的学生更多。很多大学城都是学生扎堆的地方。但是，还有一个非常现实的问题，有学生并不代表就有学生宿舍的市场。汇生活披露了香港学生宿舍的市场容量。据MIGO报告显示，香港学生公寓租赁市场正经历快速扩张，预计市场总规模将从2020年的4.8亿港元（6150万美元）增长至2030年的57亿港元（7.314亿美元），复合年增长率接近24%。这一显著增长主要得益于大学校园宿舍持续短缺、本地及国际学生人数不断增加，以及提供现代化设施和灵活租赁选择的蓬勃发展的私人学生公寓行业的兴起。截至2024年，香港学生公寓的入住率高达95%至100%，月租金从6000港元（767美元）到15000港元（1917美元）不等。香港学生公寓租赁市场规模增长趋势 图源：招股书单纯看这个入住率和租金，真的是让老沙眼馋。但是，这个生意在内地容易复制么？内地同行又该如何抄作业。老沙有一个基本判断：内地高校学生宿舍市场容量有，但是相对分散。业界预计，在2032年前后，内地入学大学生数量达到巅峰。高等教育学龄人口达8900万人。但是，大学宿舍并不太够。在前两年，“大学宿舍不够住了”还一度登上热搜。“不提供住宿”，几乎成了多所高校对待硕士，尤其是专硕的态度。还有很多学校出现“4改6”的情况，引发很多学生的吐槽。图源：小红书并且，很多学生对大学宿舍的硬件条件并不满意。连续三年的软科中国大学生满意度调查结果显示，“宿舍条件舒适”获得了本科生较高的关注度，均超过67%。然而，在调查结果中，全国大学生中仅有50%左右对母校宿舍条件表示满意。一方面是宿舍不够，另一方面是宿舍不满意。这些市场机会不就有了嘛！如何做好学生宿舍的生意？存量酒店改公寓，这种事在国内市场已经非常常见。但是，酒店改成学校宿舍，这还是一个新鲜事。这里有几个问题需要警惕。一个是合规问题。酒店和高校宿舍对于消防、房屋用途等都存在差异，投资人需要把合规条例搞清楚。另一个是政策端的问题。投资人需要了解国家高校招生政策，尤其是对待研究生教育的政策调整。很多不提供住宿的学生群体中，大多发生在研究生身上。所以，大的方针政策是学生宿舍生意的基本盘。老沙认为，在搞清楚上述两个问题之后，再去介入学生宿舍生意才更具讨论意义。要想做好学生宿舍生意，应该着重关注以下几个方面：一是位置。高校学生的活动半径多为校园和宿舍。所以，距离学校近，便是学生宿舍生意的核心竞争力。图源：小红书@港漂学长二是房价与成本之间的平衡。高校宿舍与酒店客源不同。前者具有很强的周期性和稳定性，并且拓客的窗口期非常明显。同时，学生在宿舍方面的支付能力并不强。投入和回报的账目必须算清楚。三是经营模式。老沙认为，对比租赁模式，以自持的形式切入这一市场可能会更有竞争力。同高校合作宿舍业务，具有较强的稳定性。投资人可以找专业的运营团队来操盘。老沙窃以为，这些团队得具备拓客能力、服务能力，以及除住宿业务之外的二销能力。如果能够把握好高校学生群体，学生宿舍扮演的角色或将更加多元和立体。任何以年轻人为主要客群的品牌，都有望与其产生具体业务上的关联。或许，未来的学生宿舍生意，真正能够赚钱的不在于“宿舍”，而在于“学生”。更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App