Um dos muitos absurdos que vieram à tona com a liquidação do Banco Master foi a descoberta de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) garantido por imóveis do ex-jogador Ronaldinho Gaúcho sem que ele soubesse e tivesse autorizado a operação. O caso levanta questões sobre como a instituição conseguiu cometer a irregularidade e qual a segurança do instrumento, altamente utilizado pelo setor e pelos investidores. Muitos fundos imobiliários que investem em títulos do mercado, os chamados fundos de papel, têm nos CRIs sua principal aplicação e acabam nas mãos de investidores de varejo.Leia também: FIIs de papel devem manter protagonismo em 2026, avalia Itaú; veja recomendaçõesOs certificados de recebíveis imobiliários são títulos com garantia nos valores que uma empresa do setor vai receber no futuro ligados a um projeto. Uma construtora que decidiu construir um prédio e vendeu os apartamentos na planta, por exemplo. Os compradores vão pagar os imóveis em parcelas em cinco ou dez anos, mas a construtora precisa do dinheiro agora para levantar o prédio. Assim, ela contrata uma empresa financeira, ou uma securitizadora, que vai emitir um CRI tendo como garantia, ou lastro, esses contratos de venda a receber, os recebíveis. A securitizadora compra esses valores com desconto e emite os CRIs, que são vendidos a investidores no mercado, e o dinheiro é repassado para a construtora.Leia também: Como investir no Tesouro Direto, debêntures, CRIs e CRAs após a manutenção da Selic?Leia também: Os fundos imobiliários preferidos pelos gestores para fevereiroDinheiro foi para o MasterNo caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho, segundo a Polícia Federal, dois terrenos do ex-jogador foram usados como garantia de um CRI de R$ 330 milhões. Mas o dinheiro obtido foi para fundos de investimentos ligados ao Banco Master e à Reag Investimentos, também liquidada pelo Banco Central. A operação foi estruturada em agosto de 2023 pela Base Secutizadora, em favor da S&J Consultoria. A garantia eram notas comerciais destinadas a financiar um projeto de desenvolvimento de terrenos em Porto Alegre, incluindo entre elas os do ex-jogador.Segundo os advogados do ex-jogador, houve um início de negociações com os terrenos em 2021 com as empresas União do Lago e Melk, mas elas foram interrompidas ainda na fase inicial por problemas com licenças ambientais e pendências ligadas ao IPTU. Mas os terrenos acabaram sendo irregularmente usados como garantia dos CRIs e o dinheiro repassado para fundos do Master e da gestora Reag. A estimativa do Supremo Tribunal Federal, que investiga o caso do Master, é que a Base Securitizadora teria emitido cerca de R$ 1 bilhão em CRIs que agora estão sob suspeita. Questão criminal O caso do Banco Master extrapola a questão financeira e envolve mais a questão criminal, afirma Guilherme Almeida, head de renda fixa da Suno Research. Segundo ele, a legislação prevê uma estrutura em camadas para fiscalizar as garantias dos CRIs. A Comissão de Valores Mobiliários dita o regramento legal de como CRI deve ser emitido, como deve ser vendido e estruturado e fiscaliza as operações. Chama o síndicoAlmeida acrescenta que uma figura importante, também presente nas emissões de debêntures, é o agente fiduciário, que funciona como se fosse o síndico dos investidores e que vai fiscalizar a estrutura da operação. “Quando tem a emissão de um CRI, a securitizadora é obrigada a contratar uma instituição financeira credenciada para ser agente fiduciário, que vai fiscalizar se os pagamentos estão em dia, se as garantias estão em ordem”, explica Almeida. Para o investidor, talvez o mais importante seja conhecer o agente fiduciário para saber que tudo corre bem, afirma. “Se ele compra um CRI para um projeto no Norte do país, ele não vai sair daqui para avaliar se investe ou não, e a mesma coisa vale para quem tem um imóvel atrelado ao produto”, explica. Segundo Almeida, a CVM regula, mas o principal foco do acompanhamento é o agente fiduciário, acrescentando que há também o papel da própria securitizadora, que faz o due dilligence, audita a construtora, checa se imóvel está regularizado e se tem dívidas trabalhistas ou tributárias que possam afetar o projeto.Almeida acredita que podem ter ocorrido várias etapas de fraude no caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho. A empresa emissora dos CRIs pode ter tido acesso a uma consulta ao ex-jogador, um contrato prévio, e o agente ou a securitizadora usou esse documento prévio para fazer a emissão sem garantia.Transparência acompanhou o crescimento?O mercado de CRI e CRA tem crescido de forma expressiva, mas a transparência não acompanhou esse crescimento, afirma Alfredo Marrucho, sócio da Uqbar, empresa de inteligência financeira especializada em recebíveis como CRIs, CRAs, FIDCs e fundos imobiliários. Os Informes Mensais, o principal instrumento de prestação de contas das securitizadoras, são preenchidos com inconsistências graves e sem que o regulador aplique validações mínimas, afirma.Segundo ele, a Uqbar rastreou erros grosseiro nos Informes Mensais de quase 1.500 informes de CRI, além de ter identificado um CRI com dez meses consecutivos de inadimplência sem que nenhum Fato Relevante fosse emitido aos investidores. Informações críticas sobre qualidade de crédito, situação do lastro e das garantias são enterradas em notas de rodapé. “O resultado é uma assimetria de informação que penaliza especialmente o investidor pessoa física, que não tem estrutura para monitorar dezenas de documentos dispersos”, afirma Marrucho.Dificuldades para o reguladorA falha de transparência não prejudica apenas os investidores. O próprio regulador fica impossibilitado de exercer supervisão preventiva, alerta o sócio da Uqbar. A CVM admitiu, em seu Plano Bienal de Supervisão Baseada em Risco 2025-2026, que a fiscalização de rotina tem sido progressivamente substituída por uma postura reativa, de atendimento a demandas pontuais. “Dados de baixa qualidade amplificam essa vulnerabilidade: em vez de monitorar sistematicamente o mercado, o regulador se vê obrigado a apagar incêndios”, observa Marrucho.Outros casos Os casos de irregularidades com CRIs não se limitam, porém, ao do Ronaldinho Gaúcho. No ano passado, surgiram denúncias de que a securitizadora Virgo, uma das três maiores do mercado em montante emitido e saldo devedor, segundo a Uqbar, teria destinado recursos dos fundos de reserva de CRIs e CRAs já emitidos para honrar a garantia firme de distribuição de um outro CRI, em um valor de R$ 240 milhões. Em outro caso, a Habitasec/Cartesia com mais de dez anos de atividade, foi acusada de omissão de fatos relevantes e manipulação de garantias, como a inclusão de imóveis quitados como lastro dos CRIs. Já a Habitasec afirma que a construtora responsável pelo projeto, Incorporadora Infinita, recebeu os valores dos clientes e não os repassou para a conta do CRI. As empresas negaram as irregularidades, mas há disputas judiciais em curso.CVM e Anbima A regulamentação dos CRIs foi bem testada desde o início dos anos 2000 e se saiu fortalecida em várias crises importantes desde então, lembra Carlos Ferrari, sócio da NFA Advogados e especialista no setor imobiliário. Ele lembra que, além da regulação da CVM, há também a autorregulação da Associação Nacional das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) sobre as instituições que atuam nas operações. “O arcabouço está bem colocado, mas tem de ser corretamente implementado pelos agentes do mercado. E, se as pessoas não seguem, aí pecam pela falta de aplicação dos cuidados e das soluções de governança”, diz.No caso do uso dos imóveis de Ronaldinho Gaúcho, ele diz ser muito difícil usar a propriedade de uma pessoa sem autorização, até porque os dados relativos ao imóvel são registrados na matrícula do imóvel. “Não dá para falar que tem garantia se não está registrado em cartório, caso contrário é fraude”, diz ele, acrescentando que contra fraude não há regulamentação que resolva. “Mas não vejo necessidade de mudanças na regulamentação, que até tem críticas de ser excessivamente burocrática e aumentar o custo de observância para os emissores”, diz. CRI “oco”O risco de emissões com irregularidades é um receio também entre os participantes do mercado. “Já ouvi falar até em CRI ‘oco’, CRI em que as garantias não existem”, diz um diretor de uma instituição financeira que pediu para não ter seu nome citado. Segundo esse executivo, como quem emite o CRI é uma securitizadora, ela não necessariamente precisa de um coordenador. E, em operações pequenas, às vezes o controle não é tão grande. “Pode haver uma securitizadora de esquina, não registrada, fazendo CRIs pequenos, que emite qualquer coisa e nem o lastro existe”, diz. Para ele, é preciso cuidado dos órgãos supervisores, mas também do investidor em conferir quem são os responsáveis pela emissão e os coordenadores e agentes fiduciários, e não olhar apenas na rentabilidade. “Mas infelizmente as pessoas acham que estão investindo até quando jogam no Tigrinho”, compara.Papel do investidor A CVM, responsável por regular e fiscalizar as operações de CRI e CRA, afirma que a primeira linha de defesa do investidor é a informação. “A CVM ressalta que é de grande importância que o investidor, antes da tomada de decisão de investimento, verifique a veracidade de todas as informações recebidas, desconfie de promessas de retornos elevados com baixo risco e baseie a decisão em questões objetivas”. Além disso, diz a CVM, o investidor pode encaminhar denúncia e reclamações e pedir esclarecimentos pelo Serviço de Atendimento ao Cidadão da autarquia no endereço https://www.gov.br/cvm/pt-br/canais_atendimento/consultas-reclamacoes-denuncias/sac.The post CRI com imóveis do Ronaldinho Gaúcho sem autorização alerta para riscos da aplicação appeared first on InfoMoney.